香港楼市样本:量价齐跌 20年前悲剧会否重演?

2018-11-24 10:11 稿源:淘宝用户
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2019年刚过9天,香港就发生了9起购房违约案例。这个数量,相当于2018年一个季度的违约数量,也已经与2017年全年的违约数持平。

归咎违约量激增背后的原因,不仅有因房价断崖式下滑而引发的港人对香港楼市信心的丧失,也掺杂着银行加息、股票动荡等因素。这个一直被视为“亚洲房价之最”的城市,正在经历一场“不能承受的楼市之轻”。

连涨28个月变连跌4个月

香港楼市小阳市中断

1998年,是香港楼市一个惨痛的回忆。亚洲金融风暴加上“八万五”建屋计划,使得香港房价从1997年时的高峰位跳水式下跌,一年里同比跌出28.2%,且一路跌到了2003年。

到了2003年SARS期间,香港私人住宅售价指数已经跌至了与1991年时持平的61.6。当年7月时候,更是跌到了58.4的谷底。6年间,累计跌了七成。

这一段回忆,是港人断断不想再忆起的。

2003年7月后,香港楼市开始谷底反弹。2004年之后,香港政府的房地产政策大转向,楼市正式复苏。加上同时期里美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期,这也鼓励了香港楼市上涨UU快三计划。

这一涨,就是15年。虽然期间也遇到过周期性的小震荡,但震荡期基本不超过半年,哪怕2008年全球金融风暴期间,其下调区间也只是从2008年7月到2009年3月。整体大周期上能算得上是超级牛市。

香港也因此连续8年被排为全球最难负担楼价城市之首,瑞银甚至直指其为全球20个大都市中房地产泡沫指数最高的城市。

数据显示,2003年7月-2018年7月,香港私人住宅价格指数已从低谷的58.4,上升到了394.8,涨幅为5.7倍,其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍,年均涨幅均在10%以上。

其中,从2016年4月到2018年7月的这28个月,是一个连续爬升的小阳市,且指数已连续21个月创新高,累计涨幅达45.47%。

但到了2018年8月,这个小阳市中断了。香港差饷物业估价署公布数据显示,2018年8月,香港私人住宅售价指数报393.9,按月微跌0.076%。其中,中小型单位楼价指数报397点,按月微跌0.025%;大型单位楼价指数报331.1点,按月跌0.57%。

中原城市领先指数统计的具体成交量价数据显示,2018年8月份香港一手住宅登记录1474宗及180.4亿元,较7月份的1739宗及348.4亿元下跌15.2%及48.2%;二手住宅登记则录得3085宗,总值268.5亿元,较7月份的4032宗及362.0亿元下跌23.5%及25.8%。

所有口径的数据都折射出一个转折点的来临,但当时并没有人能猜到这一次的回调会持续多久,是一个月,还是半年,一年?大家对香港楼市依然抱有憧憬。深圳中原在去年8月的报告中还写到:预计在9月份,市场陆续消化新房策的影响,会有更多新盘推出,加上高铁通车这个利好因素下,期望能够带动楼市的气氛,让一手交投量及金额止跌回升。

但到了9月时,香港私人住宅售价指数进一步下跌,报389.5;10月时,报380.3;11月时,报366.3点。

据香港土地注册处数据,香港11月住宅销售额260亿港元,较2017年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,2017年同期为5694套,同比下降54%。

地王流拍 豪宅弃购

香港物业投资从吃香到难咽

私宅指数连续4个月下跌,加上成交量价的同比折腰,交UU快三规律易端的凉意,开始逐渐传导至投资端。

去年10月17日时,香港地政总署公布UU快三代理通知,位于香港山顶文辉道乡郊建屋地段第1211号用地的招标,因为地价标金未达到政府就该用地所定的底价,政府不接纳此前接获的 5 份标书,地块宣告流拍。

据悉,上述地块占地约18.94万方尺(约2.1万平方米),为8年多以来首次出售,属极罕有的大型超豪宅项目。市场估值约242.59亿至485.18亿港元,被视为“准地王”。共有新鸿基地产、恒基地产、长实集团、嘉华国际,及九龙仓+新世界发展+信和置业+南丰集团+华懋集团+中国海外发展联合体5家企业参与竞投。但最终,他们给出的报价均没有达到港府就该用地所定的底价。

而反观半年前,香港的土地市场还是各家追捧,地王逐出——

2017年2月,合景泰富联手龙光地产,花费168.55亿港币拿下香港鸭脷洲地块,打破香港近20年单幅地块总价纪录。

5月16日,位于香港中区美利道的内地段第9051号商业用地,由恒基兆业以232.8亿港元摘获,楼面地价为50064港元/平方英尺,总价及单价均创香港特区政府卖地纪录。

5月31日,香港地政总署公布,位于九龙启德第1F区2号地盘的新九龙内地段第6556号的用地,以港币246亿批予合裕发展有限公司(母公司:南丰发展有限公司)。香港总价地王不到半个月就被刷新。

2018年5月时,新鸿基地产以251.61亿港元竞得启德第1F区1号地盘,再度夺位香港史上总价地王。

碧桂园、万科、恒大、中海、龙湖、世茂房地产、龙光、合景泰富、奥园、雅居乐、深圳控股、海航等诸多内地房企,也都在2017年-2018年上半年里踊跃地南下香港获取项目。

其中,2017年11月时,世茂房地产等共五家发展商联手以近173亿港元投得的长沙湾临海地,是2017年内香港4总百亿级土地出让的其中一例,也是当时的全港最贵住宅土地。

个人物业方面,也同样遭遇了硬着陆。

2018年10月22日,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,亏损约68万港元,为区内首宗“流血”出售案例。

据了解,2015年1月,卖家以1305.98万港元购入这一房产。去年12月,卖家以1820万港元的价格挂牌出售,今年5月降价至1650万港元,上月又连续两次降价至1450万元仍无人问津。直到10月22日降到1300万港元才得以成交,而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元,降幅接近30%。

而已经谈妥的买卖,也因价格变动频繁出现变数。开年仅9天,香港就已经发生了9起弃购案,其中最大的一例,购房人因弃购而需损失的定金高达3600万港元。

1月11日时,据南华早报报道,一名买家2018年12月31日时原本计划以7.22亿港元购买香港尼克尔森山顶项目(Mount Nicholson)的16号屋(7978平方英尺)。然而在交完3609.41万港元定金(总房款的5%)后,该豪宅的总价已一个月内跳水跌至6.5亿港元,买家愤而选择弃购。

报道称,被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段,是山顶豪宅Mount Nicholson的一套三居室豪宅,拥有私人花园、屋顶平台和游泳池配套。在2018年12月31日时,这套房产以每平方英尺90484港元单价出售(约合每平方米85万元人民币)。而Mount Nicholson的联合开发商会德丰(Wheelock & Company)也对外明确表示,已交纳的定金将不会被退回。

多个机构看跌 政府支持回调

香港楼市将遇15年来最大调整周期?

从交易端到投资端的各种不稳定个案,为香港楼市这一轮调整曲线加重了坠落节点。外加大陆经济放缓、国际贸易摩擦加剧、各大股市走势疲软,以及香港2018年6月之后空置税新措施、加息等新政的出台,一系列影响因素交汇下,各大机构接连喊跌香港楼市。

投资银行里昂证券认为,经历了多年上涨后,随着市场人气急剧下降,香港楼价将大幅下跌。该行预测,香港的房地产市场正经历十五年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

标普表示,香港政府于6月推出空置税新措施后,在供应增加及购买气氛转差下,再加上香港息口上升,以及贸易战带来经济不明朗,相信会进一步影响楼价。“香港流动性过剩况将结束,令香港楼市出现转折点,由2018年第三季高峰计,未来12个月本港楼价会跌5%至10%。”

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示:“近年来,香港各区域市场越来越仰赖于中资企业来港扩张的需求来支持其区域增长。时移世易,中美贸易摩擦加剧将对香港的经济及楼市造成一定打击,加上国内经济增长放缓,我们预期香港住宅价格将于2019年底前下跌15%,香港长达10年的楼市上升周期将告完结。”而如果中美贸易摩擦持续恶化或股市继续下滑,仲量联行方面预测香港住宅均价跌幅或将高达25%。

高力国际香港估价及咨询服务高级董事郑亥延也在《2019年香港物业市场展望》中指出,香港房地产市场步入调整期,但市民对住宅需求强劲,预料2019年下半年住宅市场将会回稳,全年楼价下跌3.8%。

连已退休的李嘉诚,也在1月11日长实集团晚宴上极力劝说投资人,“2019年世界经济很复杂,大家都要小心点。香港经济不太好,香港楼价跌也是正常,经济都在低增长。香港房地产市场今年或有更大的波动。香港人买来自己住,分期付款没有问题的话,那么你应该买,因为买来住,但是千万不要买来炒,波动厉害的”。

当然,也有看多的。

美银美林发表研究报告表示,由于今年利率前景较为良好,环球经济增长转弱;该行预UU快三开奖结果计香港楼价将继去年8月至12月自高位调整7.5%后,到今年第二季开初将进一步调整5%-10%,而后找到价位支撑。

摩根士丹利更是认为,2019年买家将开始释放被压抑的需求,今年香港楼价可能上涨2%。

已经进港的内地房企,因为整体投资额并不大,对于香港楼市的这一轮调整心态则平和许多。龙湖副总裁胡若翔分析认为,香港之前的市场太疯狂了,回调很正常,这一轮调整确实影响了对龙湖在港项目前景的过高预期,不过总体是安全的,因为龙湖当年拿地的价格相对不高。他对后市并不悲观,认为市场会逐渐走稳。

对于香港楼市UU快三直播的这次回调,香港政府方面则态度坚决,无意援助。

2018年12月10日,香港特别行政区行政长官林郑月娥在出席“香港经济峰会2019”时明确表示,虽然近4个月来,香港房价下跌了3.7%,但这个调整幅度远远未能抵销2018年的升幅,更不要说由她上任以来,即7月1日后的升幅,“所以若有人存有任何幻想,看到楼价跌,政府便会出招救市,可以不用想了”。

而1月6日,香港财政司司长陈茂波也发表文章称,虽然楼价下跌,但香港政府短期无意放宽税收等管制措施提振楼市。

责任编辑:马婕

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