11选5居然之家确定借壳武汉中商上市 美凯龙或有些失落

2018-11-24 10:11 稿源:小米用户
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一个拒绝马爸爸的包租婆

原创:摸鱼小组张江群众

微信公号:摸鱼小组

前几天,居然之家确定借壳武汉中商上市,拉开了19年第一场借壳上市的序幕。居然之家估值360亿,武汉中商8天6涨停,皆大欢喜。要说谁有些失落,恐怕就是家居界的老大哥美凯龙了。

相较后来者居然之家,美凯龙的业绩、盈利能力似乎更胜一筹。但是市场却一直不给它高估值:股价一度接近破发,PE仅为7,PB更是跌破1。要知道,阿里入股居然之家,可是按30多倍的PE进的,足足是4个美凯龙,风风光光。

01

小组听说,阿里当初倒是先找的美凯龙。但大老板钱也挣够了,产业也做大了,愿意分的自然就少了,合作没谈成。阿里转身就去找了野心勃勃的后来者。美凯龙想想不是个滋味,倒是和腾讯搭上了线,但是没有股权的深度绑定,自然也就暂时只能是个战略合作。

说回来,美凯龙既然能赚钱还不贵,为啥不涨呢?因为它说着是家居商场老大,其实本质还是个收租股。

包租婆知道不啦?

通过自营及委管商场的模式,把店面出租给家具企业,自己来收取租金和管理费。就像当年的囤地麦当劳一样,美凯龙是中国握有投资性房地产数量最多的公司。

而对于收租股来说,估值就还是向主营商业地产的公司靠拢好啦。比如世茂股份,PE也是不到7,PB也是不到1。市场的眼睛是雪亮的,他们都差不多。

情况么就是这么个情况。但是对于市值和净资产规模差不多的公司,净资产的价值到底值多少,至关重要。所以我们得看看美凯龙收租子的这些投资性房地产,到底是怎么计量的。

小组在《手握一万亿的炒房团》里面提到过投资性房地产的两种计量模式,一个是按成本,一个是按公允价值,也就是市价。这几年房价地价嗖嗖地涨,如果按成本,不算涨价部分还每年计提折旧,明显低估;要是按市价,那手里那点货是涨是跌,每年报表看得见。

成本法变成市价法的那一下子,乌鸡绝对变凤凰。但是像美凯龙这么优雅变更会计政策冲过IPO的,实属不多。

02

2013年,美凯龙UU快三计划的总资产较上年突增401亿。而从13年至今,每年最多也就增长100亿左右。

追踪美凯龙报表中的投资性房地产科目,2014年4月25日红星美凯龙第一次申报IPO,招股说明书中,公司2013年固定资产为105.8亿,在建工程26.8亿,无形资产87.5亿。没有出现投资性房地产科目。说明2014年4月UU快三网站25日之前,公司并没有将固定资产、在建工程、无形资产等长期资产视为投资性房地产。

到UU快三计划了2016年5月13日红星美凯龙再次申报IPO时的招股说明书, 2013年的主要长期资产是这样写的:投资性房地产581.9亿,固定资产1.5亿,在建工程0.2亿,无形资产0.3亿,变动巨大。这回投资性房地产被拎出来了,把固定资产等其他科目里的大部分都塞了进去,而且用的市价法,一下庞大了不少。

说明公司在两次IPO冲关之间对投资性房地产做了会计政策变更,才能在16年二次冲关的时候,对13年的报表科目进行追溯调整。

调整可以啊,但是变动的数值要计入损益啊。奇怪的是,16年二次冲关的招股说明书中,2013年没有产生高额的公允价值变动,公允价值变动收益仅为20多亿。

这就很尴尬了。公司这么处理是想告诉大家,把固定资产等列为投资性房地产的决策发生于2013年以前,所以我不用追溯调整。所以16年二次冲关的时候,公司的报表就很好看了。公司的业务至少在财报层面,实现了大跨越式的发展。

只是,这个本该在2013年之前开的幽灵决策大会,其实是在2014年第一次冲击IPO失败后开的。

03

另外,在建工程科目,小组也发现了疑问。美凯龙首次申报时,13年在建工程为26.8亿,无形资产87.5亿,二次申报时,13年在建工程和无形资产合计低于1亿元,这两项大部分都挪到了投资性房地产科目。这两项怎么能算投资性房地产的,德勤到底怎么审计的?

更搞笑的是,在建工程都被归入投资性房地产之后,还产生了公允价值变动损益。这就像其他公司计提资产减值准备,美凯龙同学不计提也就罢了,还计提了资产增值准备。喂!会计计量的“审慎性”原则到底知不知道的啦!

投资性房地产到底应该以成本还是市价计量,具体问题具体分析。但市场上大部分物业经营公司以成本计量,或者成本与市价兼而有之,像美凯龙这种把土地和在建工程都认定为投资性房地产并评估为UU快三走势图增值的企业,有点过分了吧。

房地产物业经营是一个长期的过程,对于美凯龙这种家居商城的细分市场定位来说,如果真实发生房产出让,恐怕难度不小,资产也会大打折扣。小组认为美凯龙还是用成本方式计量更合理。

那么问题来了,那假如美凯龙一直按照首次申报时的方法处理报表,结果又会是怎样呢?

小组简单测算了一下,美凯龙目前的PE值将变为16.2,PB变为5.86。美凯龙13年净资产为70多亿,如今18年调整后仅为60多亿,比起上市前,净资产反而减少了。原因是这些年内美凯龙进行了高额的现金分红。上市以来现金股利合计达到了70多亿,加起来差不多都等于公司的净资产了。

看一看大股东高达69.87%的持股比例,或许你就明白美凯龙为什么分红这么积极了——这些钱都进了大股东的腰包。

作为一个披着家居外衣的地产商,美凯龙这几年业绩平平,现金流大部分用于了分红和投资。报表的靓丽离不开高超的财技,仅靠变现较差的产业地产重估来支撑千亿市值,美凯龙还有很长的路要走。但无论如何,美凯龙能够成功IPO,会计师和投行实在是居功至伟。

上市公司拼业绩,拼预期,到最后却还是走到了拼财技的老路上,实在让小组哭笑不得。只是群众的眼睛是雪亮的,挪一挪会计资产就能乌鸦变凤凰?美凯龙的股价已经说明了一切。

图片来源:电影《九品芝麻官》

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